Bientôt un revenu cadastral pour les immeubles à l’étranger

Matthieu Possoz et Vincent Deckers – Publié le 11-02-21 à 10h06 – Mis à jour le 11-02-21 à 16h52

Obligation de déclarer les revenus d’un immeuble situé à l’étranger. Une chronique signée Matthieu Possoz, avocat au barreau de Bruxelles (Linklaters LLP), assistant à l’UCLouvain. et Vincent Deckers, avocat au barreau de Bruxelles, Maitre de conférences invité, UCLouvain.

Les résidents fiscaux belges, propriétaires d’un immeuble (loué ou non) à l’étranger, savent qu’ils doivent mentionner, dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques, les « revenus » dudit immeuble.

En tant que tels, ces revenus ne sont bien souvent pas taxés en Belgique (lorsque la Belgique a conclu avec l’Etat où se trouve l’immeuble une convention préventive de double imposition confiant le pouvoir d’imposition sur les revenus immobiliers à l’Etat étranger où se situe l’immeuble). Il n’en reste pas moins que ces revenus, exonérés en Belgique, sont pris en compte pour fixer le taux d’imposition des revenus de source belge. Ce mécanisme, appelé la « réserve de progressivité », conduit en principe mécaniquement à une augmentation du montant d’impôt (IPP). S’il n’existe pas de convention préventive de double imposition avec l’Etat étranger où est situé l’immeuble, les revenus étrangers ne seront pas exonérés en Belgique mais l’impôt belge relatif auxdits revenus sera réduit de moitié.

Pour déterminer les revenus immobiliers étrangers, une distinction doit être faite selon que l’immeuble est loué ou non. Si l’immeuble est loué, le contribuable doit déclarer les revenus locatifs annuels réels (loyers et avantages locatifs). Si l’immeuble n’est pas loué, la valeur locative théorique est prise en compte. Dans les deux cas, les impôts locaux sont déductibles de la base imposable avant l’application d’un forfait de frais de 40% (ou 10% pour les immeubles non bâtis).

Gare aux contribuables qui omettent de déclarer de tels revenus dans leur déclaration : les administrations fiscales communiquent entre elles pour s’échanger les informations en matière de revenus immobiliers.

Condamnation européenne

Le régime de taxation des immeubles détenus par des belges à l’étranger est, depuis longtemps, sous le feu des critiques. La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a ainsi estimé que le régime fiscal belge viole la libre circulation des capitaux entre les Etats membres. D’où vient le problème ?

Le problème vient précisément du fait qu’il est plus avantageux pour un belge de louer un immeuble à des fins d’habitation en Belgique qu’à l’étranger. Alors que, pour l’immeuble belge, le contribuable est imposé sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%, pour l’immeuble bâti à l’étranger, la base imposable sera déterminée sur la base du loyer réel (après déduction des impôts locaux et d’un forfait de frais de 40%). Les revenus cadastraux en Belgique étant en principe bien inférieurs à la valeur locative réelle des immeubles, les immeubles belges jouissent d’un avantage compétitif.

Le fait que, grâce aux conventions préventives de double imposition, les revenus des immeubles étrangers sont exonérés en Belgique n’a en principe pas d’impact sur cette discrimination, puisque, par l’effet de la « réserve de progressivité », la base imposable supérieure pour les immeubles étrangers fait mécaniquement grimper le taux d’imposition des autres revenus des contribuables propriétaires de tels biens.

Un revenu cadastral pour les immeubles étrangers ?

Le Gouvernement belge devait réagir pour mettre fin à cette discrimination. Il a déposé le 29 janvier un projet de loi au Parlement (pas encore adopté) qui consiste à attribuer un revenu cadastral aux immeubles situés à l’étranger. Le Gouvernement entend mettre fin à la discrimination en faisant bénéficier les immeubles à l’étranger du régime de faveur (taxation sur la base du revenus cadastral), jusqu’à présent réservé aux immeubles belges.

L’exercice n’est pas facile puisqu’il s’agit de remonter le temps pour définir quelle aurait été la valeur locative théorique d’immeubles situés à l’étranger en 1975 (date de référence de la dernière péréquation cadastrale).

Pour fixer cette valeur (si le contribuable ne peut pas l’établir), le Gouvernement s’appuie sur une formule mathématique. Chaque bien immobilier bâti détenu par un résident belge à l’étranger se verrait attribuer un revenu cadastral calculé comme suit : (valeur vénale normale actuelle/coefficient de correction) x 5,3%. Pour l’année 2020, le facteur de correction devrait s’élever à 15,036.

En pratique, pour se voir attribuer un revenu cadastral, les contribuables détenant déjà un bien à l’étranger au 31 décembre 2020 disposeraient d’un délai jusqu’au 31 décembre 2021 pour le déclarer à l’administration générale de la documentation patrimoniale (étant entendu que, dans l’intervalle, les obligations de déclaration à l’IPP devront être remplies). Le point clé ici sera de définir la valeur de marché du bien immeuble. Pour les immeubles acquis récemment, cela ne posera en principe pas (trop) de problèmes. Pour les immeubles plus anciens, le contribuable pourra sans doute établir la valeur vénale de l’immeuble en recourant au prix d’achat historique (éventuellement majoré des travaux), à des points de comparaison, à un rapport d’expert ou à tout document plus récent établissant la valeur vénale du bien (par exemple déclaration de succession).

La base imposable de l’immeuble étranger sera ensuite taxée (ou soumise à la réserve de progressivité) de la même manière qu’en ce qui concerne les immeubles belges. Les impôts locaux étrangers ne seraient dorénavant plus déductibles

Le projet de loi (s’il est adopté par le Parlement) permettra de mettre fin à la discrimination condamnée par la Cour de Justice. Elle ne facilitera toutefois pas la vie des contribuables (et de l’administration fiscale) qui devra attribuer aux immeubles étrangers … un revenu cadastral « belge ». Copyright © La Libre.be 1996 – 2021 Ipm sa – IPM

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